二、项目规划区域
　　（一）区位关系
　　舜德城市摩尔位于永州市冷水滩区河西商业中心地带，西临凤凰路，南临零陵北路，是连接河东河西必经之地，项目落成后也是潇湘一桥与建设中的潇湘二桥连接的腹心之地。项目总建筑面积33万，其中商业面积29万㎡（大型商业面积16万㎡，地方经营商业面积13万㎡），是永州市目前规模最大的开发项目。
　　（二）项目建设前状况及用地条件
　　舜德城市摩尔规划用地位于冷水滩区旧城中心地段，项目建设前旧建筑质量极其陈旧、破碎，与永州市的发展极不相称，急需升给换代，旧建筑密度很大，拆迁的工作量较大，用地内高差起伏较大，但项目内电力、电信、给排水等基础设施建设已比较完善，为项目商业中心的开发建设，创造了良好的基础设施条件。

　　三、舜德城市摩尔总体规划及定位
　　总体定位——集购物、休闲、餐饮、娱乐、酒店、商务、旅游、文化于一体的大型综合商业
　　（一）项目定位背景
　　随着人民生活方式的改变，GDP值的跃升，永州市原有老街已逐渐不能适应城市发展，临街商业分散，车辆乱停乱放，各专业市场零乱、陈旧、难管理制约了城市综合发展，市民期盼更为舒适更为全面的一站式购物环境，人们所消费的也不再仅仅是单一的商品，休闲、娱乐、商务需求亦成为消费的重点。消费需求的多元化，使得集购物、休闲、娱乐、餐饮、商务为一体的一站式购物中心——永州市舜德城市摩尔应运而生，四大主力店和五星级酒店的设置，提升了整个商业中心的品味和档次。
　　（二）项目规划设计理念
　　舜德城市摩尔规划设计由三点三线组成，即零陵北路入口广场，凤凰路入口广场和中心广场构成，通过三条商业步行街有机串联在一起，融入其中的有舜帝祭祀坛及舜帝博物馆、水幕电影、铜雕、叠水瀑布等景观，创造了幽雅的步行街环境，形成集休闲、商业、健康、生态于一体，功能完善的大型商业综合体，为项目建成后的商业运营提供了良好的硬件环境和坚实的基础。
　　（三）项目景观设计理念
　　（四）项目功能定位及招商情况
　　四大主力店——舜德铜锣湾百货、东方家园建材超市、生活超市、舜德数码家电城
　　三大专业市场——舜德精品建材城、舜德精品小百货商城、舜德副食批发商城
　　T型商业步行街——国际国内知名品牌专卖店
　　五星级酒店——舜德锦江假日酒店
　　商务写字楼——舜德SOHO?尚都国际商务中心
　　餐饮、娱乐配套——舜德时代影城、舜德大都会娱乐城、舜德攀岩馆、女子会所、美容美发会所、咖啡吧、酒吧、健身中心、美食街、大型游艺厅、网络会所等
　　招商情况----为了保证项目成功营运，根据项目规划进行了全面招商，已成功签约四家国内知名品牌零售商，深圳铜锣湾集团百货和北京东方家园建材连锁经营公司、苏宁电器集团和上海锦江国际酒店管理公司；正在招商的国际国内知名商家还有沃尔玛、新一佳、家润多、友谊阿波罗集团、金海马家俬、广大环球家俬、麦当劳餐饮等；周边省市小零售商也联系了近1700户商家前来投资经营。

　　 四、舜德城市摩尔内部结构及功能分区
　　（一） 项目内部结构及动态关系
　　1、商业建筑面向所有公众开放，它们的效益建立在人流是否聚集的基础上，因此它与城市之间的关系不能仅仅局限于视觉上的协调和表面上的连续，更重要的应该是考虑如何能把城市人流引入进来，如何组织城市交通与人流的关系，基于此，舜德城市摩尔在人流动线与车流动线设计中，在永州首次实现人车分流设计，并集中车辆停放于地下停车库，地下停车位1200个，充分体现了项目设计前瞻的理念。商业步行街和步行街内部均设有消防车道，保证了项目运营的安全性。三条步行街三个主题广场，增加人们购物之舒适感、随意性，使得传统的线型商业体转变为面形，增加行人在其中逗留的时间。
　　2、商业街广场如果要引入城市活动及人流，需要改变以往内向性的特点，使得内部空间能面向城市开放，因此舜德城市摩尔通过三大广场、步行街叠水瀑布、下沉式广场、舜帝祭坛等一系列景观的设计避免了景观空洞无变化，并在零陵北路广场、中心广场、凤凰园入口广场三个端部做相应的处理，形成了三条步行街和各种入口广场，有很强的向心性，既气派又通透，吸引沿街人流入内购物休闲，同时也可以很好的处理不同功能分区的联系，可以有效地聚集人气，更可带动周围段的商业效益。
　　3、舜德城市摩尔均采用现代手法营造现代商业购物环境，商业步行街底层均利用通透的大玻璃，形成商品琳琅的商业氛围，有序的动线，良好的形象，幽雅的环境，体现商业中心的自身特质，提供舒适，人性化的购物空间。并结合风格迥异的专卖店设计，形成丰富的商业视觉享受。另外，以活泼动感的现代手法，配合当今商业需求，摒弃古旧传统的小店气氛，以浓厚灵性的空间处理，体现当今最新的健康购物、旅游休闲、商务办公于一体的理念。
　　4、舜德城市摩尔立面风格追求跃动、现代，充分考虑现代人购物的心态，运用大量玻璃幕墙，金属铝板及百页等现代化材料与元素，使建筑整体造型充满动感和现代气息，极富吸引力，其现代西方式的设计，提供吻合生活情趣之环境氛围，为永州市又增添极具时代感之元素，丰富个性的立面处理，以不同的手段处理建筑立面，不同的色彩及形状，以求表现出独特而丰富之立面设计，刻意营造温馨而带节日气氛的建筑形体，丰富人们的视觉感受，加深人们对永州市的印象，一个充满趣味的购物，休闲娱乐的健康场所。
　　（二）项目功能分区及景观设计
　　1、零陵北路入口广场——以叠水瀑布为主题景观，引向商业步行街序列。
　　2、凤凰园入口广场 ——设置反映舜帝文化的图腾柱，引入轴线贯穿分区，以建筑连廊作门廊进行入口设计，交通与休闲区域脉络清晰，互不干扰。
　　3、商业中心广场——广场中心设置舜帝大型祭坛以舜帝博物馆、名人画廊围合广场，增加广场的吸引力和文化品味。
　　4、大型商业综合体——以大型主力店带动商业街及专业市场的模式，吸引国际国内大型零售企业入驻，并辅以商业步行街的设计，配置餐饮、娱乐等辅助性业种，满足了城市发展的功能要求，也满足市民多方面、多层次的生活、休闲、购物、游玩的要求，形成真正意义上的永州购物天堂，对城市规划和建设而言，高档次的商业步行街系统和城市文化广场，为永州市的城市风貌增光添彩。
　　5、休闲场所——以儿童活动和小型器械为主的游玩场地，气氛亲切宜人，设施完善，是市民今后休闲的最佳场所，布置林池休息凳，铺垫入口大背景，烘托整体城市气氛，项目内设置了大面积绿化，作漫坡草坪，局部绿化层次丰富形成丛林作底景，期间有休闲步道穿越，形成市民健康休闲场所。

　　五、 项目建设与城市发展的关系
　　项目在永州引进国际国内大型知名零售巨头，携手国内知名零售企业深圳铜锣湾百货有限公司及北京东方家园有限公司共同打造舜德铜锣湾百货及东方家园建材超市，并即将签约世界500强零售企业麦当劳、国内家电巨头苏宁电器与国内知名连锁超市企业深圳新一佳，联手打造舜德城市摩尔四大主力店，为永州城市经营打造一个新空间，并将从根本影响永州的商贸与消费形态，推动城市商贸格局的变革与发展，形成永州核心商圈。
　　（一） 国际国内知名零售巨头的进入将改变永州商业和消费结构及商业格局
　　1、 商业和消费结构的改变。以小店小铺为主体的商业结构是永州传统商业的特色，这一商业结构在较大的程度上只能满足居民一般的购物需求。因此，１０００元以上的高档消费基本上流失到了长沙及广州等地。大型连锁零售业的进入，将在较大的程度上改变旧有的小店小铺的商业格局，进入大连锁、大流通的新型商业时代，从而留住高档消费，尤其是女性的高档消费，改变永州缺少名牌商品的现状，提升永州的商贸品位和消费档次，推动永州商贸和消费的良性发展，提升了永州商业的承载力和影响力
　　2、 为各种新的商贸形式的发展提供了新的机遇。舜德城市摩尔做为大型一站式购物中心的出现，必将对永州原有的小店小铺产生较大的冲击，迫使其进行转型，如转变成社区型商业或专业型的便利店，也迫使一部分无法转型的小型商业企业退出，对于抑止临街小店铺过高的铺租具有积极的意义，铺租的降低，给各种新的商业形态提供了新的发展可能。
　　3、 有利于提升城市品位。首先，从小店小铺到大型连锁，从一般的购物需求的满足到享受型消费需求的满足，城市生活品位提升了，三大专业市场的打造，真正意义上改变了永州各专业市场分散、陈旧、难管理的局面，提升了城市品位。其次，增强永州的商贸辐射能力，包括周边的衡阳及九县，将使舜德城市摩尔成为永州城市发展的商贸中心，同时，还可以推动商贸和旅游的互动，使永州的城市形象得以提升。
　　4、 有助于增强城市的聚集能力。在人流、物流、现金流及信息流等方方面提升聚集的能力，促进更高层次人才的汇聚。
　　5、 有利于加快城市服务业的脚步。国内知名零售企业的进入，将带动永州拓宽服务领域，提高服务层次，为永州市建成现代物流中转基地的目标奠定个良好的基础。
　　6、 有利于加快永州城市化进程。舜德城市摩尔集购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店、商务于一体，与永州的商贸业整合一起，产生集聚效应，带来新的购物理念，即SHOPPING MALL理念，摒弃了传统的购物比较单一的做法，改变永州市市民传统的购物消费观念，激发消费热情，促进第三产业的发展，加速永州城市化进程的脚步。

　　（二） 舜德城市摩尔总投资5个亿，项目的开发将产生巨大经济效益，可增加永州市财政收入，培育新的税源，在建过程中可上缴各种税收3000万元左右，项目建成后每年可为国家上缴利税上千万元，并可提供近5000个就业岗位，解决社会就业问题，具有极大的社会和经济效益。